7.7%。
這兩天，不少台灣新聞的標題是這樣下的：日本首度調查外國人持有土地，台灣人占 7.7%，排第三。
我第一眼也是這樣讀的。
直到翻開日本內閣官房 9 月 15 日公布的原始 PDF，才發現那張圓餅圖寫的不是「國籍」，而是「居住國」。
▍日本的登記簿，本來就沒有國籍這一欄
先講一件很多人不知道的事：日本的不動產登記簿，記的是屋主的姓名和住址，不記國籍。
日本政府今年 1 月決定的《總合的對應策》寫得很白：已經有人持有的不動產，所有人是哪國人，「現行制度無法掌握」。
所以這次政府拿 2024 年度的登記資料，換兩個角度去推估。
▍角度一：看住址，台灣的 7.7% 是這樣來的
第一個角度看住址欄。住址在海外的人，一律歸為「國外居住者」，官方明寫：包括日本人與日本法人。
國外居住者持有土地 12.7 萬筆，占全國約 2.3 億筆的 0.06%；建物 10.8 萬個，占約 5,300 萬個的 0.2%。
再依居住國拆開：
- 土地：美國 27.2%、中國 22.5%、台灣 7.7%
- 建物：中國 44.2%、台灣 18.6%、美國 11.3%
所以 7.7% 的正確讀法是：在「住址在海外」這個只占 0.06% 的小圈圈裡，住址在台灣的人占 7.7%。
一位住址登記在台北的日本人，在這張表上也算「台灣」。
▍角度二：看名字，答案只能給一段區間
第二個角度看姓名欄的文字，判斷像外國人還是日本人；法人則看住址在不在國外。判斷不出來的，列為「不明」。
所以結果是區間：外國人類推者持有土地 0.12%～0.46%，建物 0.35%～1.07%。
土地那段，最大值是最小值的將近 4 倍，而且這個角度沒有公布國別。
有人會說，反正都是推估，差不多就好。
但兩種算法差很多：一個把日本人也算進去，一個連誰是外國人都只能給範圍。
國土交通省也用類似的「看名字」方法算過東京都心 6 區：2025 年的公寓買賣（新成屋加中古屋）裡，外國人類推者買下的占 11.9%，比前一年的 13.1% 還低。
▍台灣在「建物」排第二，先看懂這行小字
官方附註寫著：建物的數法，是公寓每一戶都算一個；土地則按「筆」計算。
土地和建物是兩個不同的母體，兩張排行不能直接相比。
另一條線索在國交省同一天的公寓調查：東京 23 區新建公寓的海外住址買家，近年以台灣最多。
▍10 月 5 日起，申請登記要多填一欄
登記上的國籍資料，要到下個月才開始累積。
法務省規定，2026 年 10 月 5 日起，申請所有權保存、移轉等登記而成為屋主的個人，要一併申報國籍：
- 不只買賣，繼承、贈與取得也包括在內
- 日本人也要填；法人不適用這項申報
- 台灣人填的是「台灣」，這是日本入管法令列明的地域名稱
- 可用護照、在留卡、載有國籍的住民票等證明
法務省給的理由很實際：將來屋主過世，國籍是判斷適用哪國繼承法的基礎。
至於誰看得到：政府目前的規劃是只開放給依法處理國籍的行政機關，對外公布的是去識別化的統計。
▍這份調查真正的新聞
我知道這樣講有點掃興，但我覺得這份調查最大的新聞，不是台灣排第幾。
而是這份資料把一件事攤開了：日本政府其實不太清楚，自己的土地在誰手上。
國交省在同類推估的附註裡也寫明：結果「可能與實際不同」。
同一天另一份國交省統計，看的是 2025 年下半年的大面積土地交易申報：9,573 件裡，外國人與外國法人只有 68 件，其中台灣 2 件。
至於日本會不會因此收緊外國人買地，內閣官房的專家檢討會已經開了四次，那是另一個故事。
等 10 月之後的國籍資料累積起來，你覺得台灣在那張表上的名次，會往前還是往後？
📌 資料來源
- 国外居住者及び外国人類推者による土地及び建物の所有状況について（2026/9/15）- 内閣官房
- 外国人等による我が国の土地・建物の所有・取得状況の全体像（2026/9/15）- 内閣官房
- 外国人・外国法人による大規模な土地取得の状況について（2026/9/15）- 国土交通省
- 不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果を公表（2026/9/15）- 国土交通省
- 検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）- 法務省
- 外国人の受入れ・秩序ある共生のための総合的対応策（2026/1/23）- 内閣官房
- 外国人による土地取得等のルールの在り方検討会 - 内閣官房
讀者來信 Q&A
Q：新聞寫「台灣人持有 7.7%」，你說這是按住址算的，兩種說法到底差在哪裡？
A： 差在「台灣」這個標籤是看登記住址貼上去的，不是看護照。內閣官房用 2024 年度的登記資料，把住址在海外的人都歸為國外居住者，官方明寫包含日本人與日本法人，這群人合計只持有全國約 2.3 億筆土地中的 12.7 萬筆，約 0.06%。7.7% 是這一小群人依居住國拆開後，住址在台灣的占比；所以住址登記在台灣的日本人會被算進來，住在東京、登記東京住址的台灣人反而不在這張表上。另一個「看名字」的口徑叫外國人類推者，算出來是土地 0.12%～0.46% 的區間，而且沒有公布國別。打個比方：這像用信封上的寄件地址去統計寄件人的國籍，從台北寄出的信，寄件人不一定是台灣人。你身邊在日本買房的朋友，登記的是台灣住址還是日本住址？
Q：同樣是住址在台灣的人，為什麼土地只排第三，建物卻排到第二？
A： 先說結論：這兩張表不能直接拿來比，因為土地和建物是兩個不同的母體，數法也不一樣。土地按「筆」計算，筆是日本登記簿上一塊土地的登記單位，國外居住者合計持有 12.7 萬筆；建物按「個」計算，官方附註寫明公寓每一戶專有部分都算一個建物，國外居住者合計持有 10.8 萬個。也就是說，一棟公寓裡有幾戶海外屋主，建物那一側就會記上幾個。國交省同一天的調查另外提到，東京 23 區新建公寓的海外住址買家近年以台灣最多，這是可以並排參考的線索，但官方並沒有用它來解釋這張排行。打個比方：這像比較兩家店的業績，一家數「訂單筆數」、一家數「出貨件數」，名次高低本身說明不了誰賣得多。如果只能挑一張表來判斷台灣買家在日本的份量，你會挑哪一張？
Q：10 月 5 日開始要申報國籍，我如果在日本買房或繼承房子，實際上要多做什麼？
A： 要多做的，是在申請登記時一併申報「國籍等」；不論買賣、繼承或贈與，只要你是透過所有權保存或移轉等登記成為屋主的個人，就要填。法務省把這一項放在「檢索用資訊」裡，和姓名、住址、出生年月日、電子郵件一起申報，台灣人填的地域名稱是「台灣」，證明文件可用護照、在留卡或載有國籍的住民票等。日本人同樣要填，法人則不適用這項申報。法務省說明的用途是日後辦繼承：日本《法適用通則法》第 36 條規定，繼承依被繼承人的本國法，所以國籍是判斷該適用哪國法律的基礎。至於誰看得到，政府目前的規劃是只讓依法處理國籍的行政機關存取，對外只公布去識別化的統計。打個比方：這像在房子的檔案夾上先貼一張「適用哪國法律」的標籤，等到要辦繼承時，法務局不必從頭查起。如果由你決定，這份國籍統計應該公開到多細，縣市就好，還是要細到街區？