+29.2%。
這是日本 13 個主要租屋區裡，今年 8 月年漲幅最大的一格：札幌市，30 平方公尺以下的アパート單身套房。
聽起來很嚇人。
但換算回去，它的平均家賃是 43,741 日圓。一年前大約 33,900 日圓，每個月多付的錢，大約 9,900 日圓。
同一份資料裡，京都 70 平方公尺以上的大坪數公寓只漲 16.3%，每月卻多了約 31,500 日圓。
漲幅第一名，不等於漲最多錢。
▍這份資料是什麼
9 月 28 日，日本不動產情報網站 At Home 公布 8 月的「全國主要都市 出租マンション・アパート 招募家賃動向」，由子公司 At Home Lab 分析。
範圍是首都圈五區（東京 23 區、東京都下、神奈川、埼玉、千葉），加上札幌、仙台、名古屋、京都、大阪、神戶、廣島、福岡，一共 13 區。
結論一句話：首都圈全區加上仙台、名古屋、京都、大阪、神戶、福岡，共 11 區，所有面積帶都比去年同月貴。
沒進榜的是札幌和廣島，這兩地有部分面積帶比去年便宜。
▍眉角一：這是「開價」，不是「成交價」
老實說，我第一次看這類月報，也直接把它當成「日本房租」。
其實它統計的是 at home 網站上正在招募房客的物件，也就是房東和仲介開出來的價格。
最後簽約時有沒有打折、老房客續約漲了多少，都不在裡面。
還有一點：這裡的「家賃」是房租加上管理費、共益費，是房客每個月實際要付的總額。拿去跟只寫房租的廣告比，會差一截。
▍眉角二：看漲幅，也要看底有多高
這個月漲幅前段班，幾乎被東京都下和福岡包辦。
東京都下是 23 區以外的東京市町村，像立川、八王子、府中這一帶。它的マンション雙人格局（30–50 平方公尺）年漲 13.7%，來到 105,497 日圓。
但同一格，東京 23 區是 185,268 日圓。
都下還是只有 23 區的五成七左右。
漲幅高，有一部分是因為起點低。這不是壞事，只是讀新聞時，「漲最兇」跟「最貴」要分開看。
▍眉角三：分清「跟去年比」和「跟上個月比」
東京 23 區的單身套房，7 月出現 26 個月來第一次比上個月下跌。
如果只看那一個月，很容易寫成「東京房租見頂」。
結果 8 月馬上回升，平均 114,339 日圓，刷新 2015 年 1 月以來的最高紀錄。雙人格局更是連續 15 個月創新高。
月對月會有雜訊，年對年比較看得出方向。
▍對台灣房東的意思
在東京都下、福岡有物件的人，這份資料說明招募市場的開價確實在往上走，換租時有調整空間。
但別急著算投報率變好了。
表面投報率是「年租金 ÷ 買價」。房租漲，如果這幾年買價漲得更快，分母變大，比率不一定跟著好看。這份月報只有租金，沒有房價。
還有一件事我還沒想通：札幌的アパート單身套房一年漲近三成，但同一個城市的大坪數公寓卻比去年便宜。是誰在搶札幌的小套房？
你手上的日本物件，最近一次換租，有調漲嗎？
📌 資料來源
- 2026年8月 全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向（2026/9/28）- アットホーム
- 全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向（2026年8月）PDF - アットホーム
- 賃貸マンション募集家賃、11エリアが前年上回る（2026/9/28）- R.E.port
- 日本租屋市場11個地區掛牌租金超越去年同期，房租上漲趨勢持續擴大（2026/9/29）- 東京媽媽
❓ 讀者來信 FAQ
Q：文章裡的「マンション」和「アパート」，差在哪裡？
A： 日本法律並沒有替這兩個詞訂出統一定義，是租屋業界長年習慣的分法。大致上，マンション指鋼筋混凝土（RC）或鋼骨鋼筋混凝土（SRC）等堅固構造的中高層集合住宅，アパート則多半是木造或輕量鐵骨的兩、三層樓建物。構造不同，隔音、耐火和租金水準也跟著不同，所以 At Home 的月報把兩者分開統計，而且アパート 70 平方公尺以上的物件太少，乾脆不列入。這也是為什麼同樣是札幌的單身套房，マンション平均 44,649 日圓、アパート 43,741 日圓，會各自有一組漲幅。打個比方：同樣叫「公寓」，一個像台灣的電梯大樓，一個比較像巷子裡的老透天改建套房。你在日本看物件時，會先看構造欄寫的是 RC 還是木造嗎？
Q：家賃裡的「管理費・共益費」，跟屋主繳的管理費是同一筆錢嗎？
A： 不是同一筆，只是名字很像。房客付的管理費・共益費，是跟房租一起繳給房東或管理公司的月費，名目上用來支付走廊照明、公共區域清潔、垃圾場維護這類共用部分的開銷。屋主那邊，如果買的是公寓裡的一戶，還要另外把管理費和修繕積立金繳給全體屋主組成的管理組合，這筆錢不會算進 At Home 月報的「家賃」。所以月報裡的 114,339 日圓，是房客的總負擔，不是房東的淨收入。打個比方：房客付的是「房租加清潔費」的套餐價，房東拿到之後，還得自己付一份大樓的公基金。你手上的日本物件，租約上的共益費，夠不夠支付你繳給管理組合的費用？
Q：「表面投報率」是什麼？為什麼房租漲了，它不一定變好看？
A： 表面投報率（日文叫表面利回り）的算法很單純：一年的房租總收入，除以物件買價。它沒有扣掉管理費、修繕積立金、固定資產稅、仲介費這些支出，所以另外還有一種「實質投報率」，把年度費用從分子扣掉、把購屋時的稅費加進分母，數字通常會再低一截。房租漲 10%，如果同一段時間同類物件的買價漲了 20%，新進場的人拿到的表面投報率反而變低。At Home 這份月報只統計招募租金，沒有房價資料，所以只能說明分子在變大，說不出比率會往哪走。打個比方：時薪調高了，但通勤時間拉長更多，平均下來每小時賺的不一定變多。你當初買日本物件時，看的是表面還是實質投報率？