12%。
這是跟日本網路銀行借錢買投資公寓的人裡，年收不到 600 萬日圓的比例。換算台幣，大約是年收 120 萬以下。
有中文報導據此寫：借錢買收租房的，「並非全是高收入族群」。
我原本也這樣讀。直到翻到金融廳報告第 31 頁最下面那行小字。
▍先認識這筆貸款
日本銀行的統計裡有一類貸款，叫「個人貸家業」：個人借錢蓋房子或買房子，拿來出租。
網銀這一塊，2021 年度末是 3.0 兆日圓，2025 年度末 5.0 兆，四年約增加六成。同期國內銀行整體的同類貸款，只多了約 7%。
2025 年度網銀新承作約 1 兆日圓，約九成是投資用公寓，也就是買下大樓裡的一戶，再租出去。
成交流程通常是：不動產業者先推銷物件，再把客戶介紹給銀行或保證公司，審查通過後由銀行放款。
金融廳 7 月 31 日公布的報告，檢驗了 8 家網銀等銀行：樂天、住信 SBI（8 月 3 日已改名ドコモSMTBネット銀行）、au じぶん、AEON、Sony、大和ネクスト、UI、ORIX。
▍借款人長什麼樣子
2022 年 4 月到 2026 年 1 月，這些銀行新承作的投資公寓貸款：
- 年收：1,000 萬日圓以上 46%、900 萬台 8%、800 萬台 10%、700 萬台 11%、600 萬台 13%、未滿 600 萬 12%
- 年齡：30 多歲、40 多歲各 35%，20 多歲 16%，50 多歲 13%
- 物件：東京 23 區 43%，一都三縣合計約 60%，其次是大阪府 18%，再來是愛知 8%、福岡 6%
以 9 月 28 日匯率約 0.20 計，1,000 萬日圓約合台幣 200 萬。超過一半的案子，借款人年收不到這個數。
單筆金額也往上移。2022 年度，1,500 萬到 2,000 萬、2,000 萬到 2,500 萬日圓各占 28%；2025 年度最多的是 2,000 萬到 2,500 萬（29%），其次是 2,500 萬到 3,000 萬（21%）。
▍兩行小字，決定你怎麼讀
第一行是註 35：這是借款人本人的年收，不含家庭收入與資產。
年收 500 萬的人，另一半可能年收 1,000 萬，手上也可能有一筆存款。圖表分不出來，所以推不出「低收入族群在借」。
第二行是註 34 和註 37：統計是按貸款件數算的，不是按人數。
同一個人買三戶、借三筆，就算三次。一件 2,500 萬，也不代表每個人只欠 2,500 萬。
還有一個前提：這是這幾年新承作的樣子，不是 5 兆日圓餘額裡所有借款人的樣子。
這些都印在報告上，只是字很小。
▍升息到 1.25% 的此刻
日本銀行 9 月 18 日把政策利率調到 1.25%，9 月 24 日起適用。
金融廳這次也查了銀行怎麼說明利率風險。各行的資料都寫了「升息會增加還款負擔」，但有銀行只用一般案例，沒拿客戶自己的數字試算。
報告裡還有一句，我讀了兩遍：審查時拿到的客戶資訊，拿來做風險說明「不一定是普遍做法」。
換句話說，銀行審查時看過你的年收，卻不一定拿它來跟你說明風險。
保證公司那一段的缺口，我們 9 月 22 日拆過了。
還有一件事我沒想通：20 多歲占 16%，他們的年收落在哪一格？報告沒有交叉統計。
如果你在日本有房貸，簽約時銀行是用你的數字算給你看，還是只給了一本小冊子？
📌 資料來源
- 預金取扱等金融機関モニタリング・分析レポート（2026/7/31）- 金融庁
- 金融市場調節方針の変更について（2026/9/18）- 日本銀行
- 住信SBIネット銀行の商号の「ドコモSMTBネット銀行」への変更について（2025/12/19）- ドコモSMTBネット銀行
- 金融庁、ネット銀の監視強化 投資不動産融資に懸念点（2026/9/28）- 住宅新報
讀者來信 Q&A
Q：你說「年收不含家庭收入與資產」，那年收不到 600 萬日圓的借款人，到底算不算低收入？
A： 光看這張圖，答不出來。金融廳在報告註 35 寫明，這裡統計的是借款人本人的年收，家庭收入與資產都不在裡面。所以一位年收 500 萬日圓的借款人，可能另一半也有收入，也可能手上有存款或其他資產，圖表上都看不到。銀行審查看的也不只年收：金融廳寫到，無保證的自營貸款會確認收入、其他借款，以及還款占收入的比例。打個比方：這像只拿一個人的薪資單，就想判斷整個家過得寬不寬裕，資訊少了一大半。下次看到「年收多少的人在買房」這類統計，你會先確認它算的是本人還是家庭嗎？
Q：「按件數算、不按人數算」聽起來差不多，為什麼會影響解讀？
A： 因為同一個人可以不只借一筆。金融廳的年收、年齡與物件地點三張圖，統計的都是 2022 年 4 月到 2026 年 1 月的新承作「件數」（註 34），同一個人買三戶、借三筆，就會被算進去三次。所以「年收 1,000 萬日圓以上占 46%」比較精確的讀法，是「46% 的貸款件數，借款人年收在 1,000 萬以上」，不等於 46% 的借款人。單筆金額也一樣，註 37 特別提醒，每一件的融資額不等於每一個人的融資額，一位同時借了兩三筆的人，總負債是好幾筆加起來。打個比方：這像餐廳統計「每張發票的消費金額」，同一位常客一個月來五次就留下五張發票，你看不出他一個人總共花了多少。如果改成按人數算，你猜年收 1,000 萬以上的比例會變高，還是變低？
Q：文章裡一下說 5 兆日圓、一下說 1 兆日圓，「餘額」和「新承作」差在哪？
A： 餘額是某個時間點還沒還完的貸款總額，新承作是一段期間內新借出去的金額，一個是存量，一個是流量。這裡的「年度」是日本的會計年度，從 4 月到隔年 3 月，所以「2025 年度末」指的是 2026 年 3 月底。網銀等的這類貸款，2025 年度新承作約 1 兆日圓，餘額卻只從 4.2 兆增加到 5.0 兆，因為舊貸款同一時間也在陸續償還。文章裡的借款人畫像，統計的是 2022 年 4 月以後的新承作，描述的是「這幾年新進場的人」，不是 5 兆餘額背後的所有借款人。打個比方：餘額是浴缸裡的水位，新承作是這一年水龍頭放進去的水，還款則是從排水孔流掉的水。你平常看房貸新聞，比較注意水位，還是水龍頭開多大？