日本老公寓改建鬆綁，真正動到的不是門檻高低，是誰能被算進分母
日本老公寓改建門檻 2026 年 4 月降到 75%，但讓決議過關的其實不是那五個百分點，是分母。新法讓法院可以把失聯屋主從表決基數裡整個刪掉，日常表決也改成只算實際到場的人。這篇拆解「人數 × 議決權」雙軌門檻、五種降門檻的客觀條件，以及台灣屋主最容易搞混的一件事——國內管理人不等於納稅管理人。
2026.09.16
日本納稅管理人
涵蓋日本納稅管理人（納税管理人）制度的國稅／地方稅雙軌結構——國稅通則法第117條的届出與令和4年1月1日施行的『特定納稅管理人』強制指定（60日催告→國內便宜者徵詢→指定處分）、公示送達7日視為送達；地方稅法各稅目個別規定（固定資產稅第355條、市町村民稅第300條、不動產取得稅第73條之10）與都市計畫稅第702條之5、個人道府縣民稅第28條的當然兼任、徵收確保無虞之認定免除、不申告過料10萬圓以下與虛偽申告罰金30萬圓以下；所得稅法第2條第1項第42號把『出國』定義為未辦届出而失去住所居所、第126・127條出國前確定申告；以及台灣非居住者在取得、持有、出租、處分、繼承五階段的選任實務與費用行情。
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同樣賺五百萬日圓，賣房子、賣股票、賣金塊，日本用的是三套不同的規則
日本對「處分獲利」課稅，準備了三套互不相通的規則——土地建物、股票、以及金塊名畫這類一般資產。連「持有五年」這句話，在三套裡的意思都不一樣。這篇還會講到兩件台灣人特別該知道的事：非居住者賣日本股票原則上不課稅，以及離開日本那一刻可能被課的「出國稅」。
2026.09.09
日本稅法裡的「出國」不是登機那一刻——而是你沒留下這個人就走了
日本《所得稅法》把「出國」定義成一件很意外的事——不是登機，而是「沒辦納稅管理人申報就失去日本的住所」。辦了那張表，你在稅法上就沒出國；沒辦，你得在登機前把當年度的所得稅結清。這篇帶不懂日文的你，搞懂納稅管理人是什麼、誰能當、他要不要幫你扛稅，以及為什麼那張表會把申報期限整整往前挪半年。
2026.09.08
你在稅務署登記過了，市役所卻完全不知道——日本納稅管理人的兩條平行線
你在稅務署辦好了納稅管理人，市役所卻完全不知道——因為日本根本沒有一部「納稅管理人法」。光是《地方稅法》，這組規定就被按稅目重寫了十幾次。這篇拆給不懂日文的你看：哪兩筆稅會自動跟著、哪一筆一定要另外跑一趟縣政府、罰則其實分成過料與罰金兩層，還有一條幾乎沒人提過的「可以不用選」的路。
2026.09.08
你不選，日本國稅局替你選——而被選中的那個人沒有拒絕權
2022 年 1 月 1 日起，你不指定納稅管理人，日本稅務署有權替你指定一個——可能是你的房仲、你的親戚、你上架的平台，而且被指定的人沒有拒絕權。這篇帶不懂日文的你看懂特定納稅管理人的三段程序，以及比罰款更安靜也更致命的「公示送達」：貼在你不會走進去的那間稅務署布告欄上，七天，法律上就當你收到了。
2026.09.08