77.0%。
這是 2026 年 4 月日本新制上路後，某一棟老公寓改建決議拿到的贊成議決權比例。
放在 3 月，這案子過不了。放在 4 月，它過了。
我一開始也以為重點是「門檻從八成降到 75%」。把《區分所有法》條文讀完才發現，那五個百分點是整件事裡最不重要的部分。
真正被改掉的，是分母。
▍先搞懂日本的「雙軌門檻」
要拆掉一棟日本公寓重建，依第 62 條需要「區分所有者人數」與「議決權」兩個數字同時達標。不是二選一，兩條線都要過。
人數算的是「人」——一個人持有三戶也只算一個人。議決權則依第 38 條準用第 14 條，按專有部分樓地板面積比例計算。
所以一樓那間大坪數店面，人數上只是一票，議決權上可能抵掉好幾戶住家。
2026 年 4 月 1 日起，建物符合五種客觀狀況之一時，兩條線一起從五分之四降到四分之三：耐震不足、防火不足、外牆有剝落危害之虞、給排水配管腐蝕致嚴重衛生危害、不符無障礙移動基準。
屋齡本身不是條件。而那個 77.0% 的案子，卡住的正是議決權那條線。
▍分母變小的兩條路
第一條：法院可以把失聯屋主整個拿掉。
第 38 條之 2 是全新條文——無法知悉屋主為何人、或無法知悉其所在時，管理者或其他屋主可聲請法院裁定。法院須先公告並設置不得少於一個月的異議期間，裁定確定後該屋主不具集會議決權。
而第 62 條的分母寫的是「區分所有者（排除無議決權者）及議決權」。
失聯的人不是被算成反對票，是從算式裡被刪掉。100 戶裡拿掉 8 戶失聯，要湊的票數從 75 變成 69。
第二條：日常表決改成看實際到場的人。
第 39 條現在寫的是「以出席之區分所有者及其議決權之各過半數決之」。共用部分變更（第 17 條）也改採定足數制：過半數出席，再由出席者及其議決權的四分之三通過；其中瑕疵除去與無障礙化，再降到出席者的三分之二。
這條的實際使用頻率，遠高於「整棟拆掉重蓋」。
▍退場選項從 2 種變成 7 種
舊制下老公寓只有兩條路：建替え（拆掉重建），或敷地売却（必須先解體）。
新制擴成七種決議，多出取壊し、建物取壊し敷地売却，以及新設的「建物更新」——保留主結構、重新配置全部專有與共用部分，過去這種工程實務上要全員同意。
配套法律也改名了，「マンション建替え円滑化法」變成「マンション再生円滑化法」。官方口徑的轉向，直接寫在法律名稱上。
至於錢：旭化成 2001 至 2024 年的 48 件案例裡，屋主想在新大樓重新取得一戶，戶均追加自付額平均約 1,340 萬日圓，國土交通省的對照值則是約 1,941 萬日圓。從討論到竣工約 10 到 12 年。
▍人在台灣的屋主，要做的其實只有一件事
確認管理組合找不找得到你。
依第 35 條，屋主若沒有另外指定應受通知場所，總會通知送到該戶專有部分所在地就視為送達；規約有特別規定時，在建物內顯眼處揭示也視為送達。
你沒看到信，總會照開，票照算。
新法為此設了「國內管理人」（第 6 條之 2）：在日本沒有住所或居所的人，可以選任國內有住所者，代為接收招集通知、出席總會、行使議決權。條文用的是「得」，非強制——但管理規約可以把它變成義務。
最容易搞錯的是：這跟納稅管理人不是同一件事。納稅管理人的權限來自稅法，管理組合不會知道他是誰，他也不當然有權替你投票。
背景數字擺在這裡：截至 2025 年底，日本屋齡 40 年以上的分讓公寓約 158.8 萬戶，2045 年預估增至 503.6 萬戶。而 2025 年上半年，東京 23 區由海外登記地址者取得的新築公寓共 308 戶，其中台灣 192 戶，佔逾六成。
旭化成マンション建替え研究所所長重水丈人說，新制對「屋主人數少、每人議決權佔比大的小規模公寓」效果最明顯——因為分母小，動一格就影響很大。
那反過來看：如果你手上是一棟只有 20 戶的老公寓裡的一戶，你會希望管理組合找得到你，還是找不到你？
📌 資料來源
- 旭化成H、法改正でマンション建替え決議数が急増（第12回 高経年マンション再生問題メディア懇談会）- R.E.port 2026/9/8
- 建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）現行條文 - e-Gov 法令検索
- 築40年以上の分譲マンション数の推移（2025年末現在）- 国土交通省
- 分譲マンションストック数の推移（2025年末現在）- 国土交通省
- 不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果 - 国土交通省
- マンションの管理適正化や再生の促進に向けた東京都の取組 - 東京都住宅政策本部
- マンション建て替え、再取得は自己負担額が平均1300万円!? - SUUMOジャーナル 2025/9/11
- 建替えマンション 戸当たり再取得費用負担額は平均1,340万円 - 旭化成不動産レジデンス調査
- マンション標準管理規約の改正について（令和7年10月）- 国土交通省
- Taiwan’s wealth flows into Japan real estate as mainland Chinese retreat - Nikkei Asia 2026/7/6
讀者來信 Q&A
Q：你說改建要「人數」跟「議決權」兩條線都過，但那棟拿到 77.0% 的公寓聽起來贊成的人已經很多了，為什麼舊制下還是不能通過？
A： 因為 77.0% 指的是議決權比例，不是贊成的人數比例，而舊制要求的是兩條線都要達到五分之四，也就是 80%。議決權依第 38 條準用第 14 條，原則上按專有部分樓地板面積比例計算，所以它衡量的其實是「面積」而不是「人頭」。一棟樓裡只要有幾戶大坪數的屋主不表態，議決權那條線就可能卡在七十幾趴，即使人頭數早就過關。這也是為什麼新制把兩條線一起降到四分之三之後，那 3 個百分點的差距剛好把這案子推過去。打個比方：這像一場需要「出席人數過半」加上「持股過半」才成立的股東會，人到齊了，但大股東沒舉手，議案一樣不成立。你手上那戶的坪數，在整棟樓裡算是大的還是小的？
Q：把失聯屋主「從算式裡刪掉」跟把他算成反對票，結果不是一樣嗎？為什麼你說這才是修法的重點？
A： 差別很大，因為被算成反對票的人仍然留在分母裡，被刪掉的人則連分母都不算。假設一棟 100 戶的公寓要湊四分之三，原本得拿到 75 票；若法院依第 38 條之 2 裁定 8 戶為所在不明、排除其議決權，分母就變成 92 戶，門檻同步掉到 69 票。同一批贊成者，什麼都沒多做，突然就從差 6 票變成超標。舊制下這 8 戶會永遠是拿不到的票，等於整棟樓被少數不知去向的人綁架。打個比方：這像一場不管缺席就當反對的表決，改成缺席者直接退場、只在到場的人裡面算——票數沒變，分母變了，結果就變了。你住的那棟樓，知道自己有幾戶長期聯絡不上嗎？
Q：我在日本買房時已經委任了稅務代理人幫忙報稅，為什麼還要另外找一個「國內管理人」？這兩個不能是同一個人嗎？
A： 可以是同一個人，但必須另外授權，因為兩者的法源和權限範圍完全不重疊。納稅管理人的依據是稅法，處理的是稅務機關寄來的通知、每年的申報與納付，對象是國稅局或市町村；國內管理人的依據是《區分所有法》第 6 條之 2，處理的是管理組合的招集通知、總會出席與議決權行使，對象是你那棟樓的管理組合。管理組合既不會知道你委任了誰報稅，那個人也不會自動取得替你投票的權限。條文寫的是「得」選任，屬於任意制度，但管理規約可以把它變成海外屋主的義務，國土交通省已在 2025 年 10 月配合修訂標準管理規約。打個比方：這像你請了會計師處理公司帳務，但股東會的委託書還是得另外簽一張——會計師再熟你的財務，也不能代你在股東會上舉手。你目前委任的那位，手上有沒有那張「委託書」？