5 個地區，5 個都比去年貴。
加在一起，卻比去年便宜了 5.4%。
9 月 17 日，日本不動產經濟研究所公布首都圈（東京都、神奈川、埼玉、千葉）8 月新築公寓數據：每戶均價 9,770 萬日圓（約新台幣 1,970 萬元，9/22 匯率約 0.202），年減 5.4%。
每㎡單價 144.4 萬日圓，年減 9.1%，是 16 個月來第一次比去年低。
我第一眼的反應是：漲了一年多的東京新屋，終於鬆動了？
然後我翻到分區表。
▍沒有一區在跌
8 月各區的戶均價格：
- 東京 23 區：1 億 3,821 萬，年增 0.1%
- 東京都下：6,678 萬，年增 2.5%
- 神奈川：7,309 萬，年增 10.6%
- 埼玉：6,840 萬，年增 15.6%
- 千葉：6,702 萬，年增 9.1%
五區全部比去年高。
那整體的 5.4% 是從哪裡跌出來的？
答案是：這個月賣的房子，換了一批。
▍跌的不是價格，是組成
去年 8 月，最貴的 23 區占全部供給 53.0%，今年只剩 41.9%。
同一時間，均價不到 23 區一半的千葉，占比從 9.5% 衝到 21.7%，戶數翻倍。
貴的少了、便宜的多了，平均自然往下掉。
我拿官方數字重算一次：如果地區組成跟去年一樣，首都圈均價應該約 1 億 589 萬——年增約 2.6%，而不是年減。
統計學管這叫「辛普森悖論」：每個小組都往上，合起來卻往下。
㎡單價的 −9.1% 露餡得更明顯。各區跌最深的是東京都下的 −6.3%，23 區只跌 1.6%，神奈川、埼玉、千葉還在漲。整體跌得比任何一區都深，只有組成改變做得到。
研究所的解釋也對得上：市中心地價太高，建商拿不到地，高價地區推案變少，平均就被拉低了。
更妙的是，同一齣戲在 23 區裡又演了一次。
都心 6 區均價年減 25%，其餘 17 區推算也小跌約 7%，23 區整體卻微增 0.1%——因為都心 6 區占 23 區的戶數，從兩成拉到四成五。
▍簽約率，也是同一個陷阱
8 月首月簽約率 61.1%，低於業界慣用的 70% 榮枯線。
但拆開看：23 區 72.4%，比去年還高 8.1 個百分點；千葉 70.0%、神奈川 69.3%。
真正拖垮平均的是東京都下：173 戶只簽出 26 戶，簽約率 15.0%。
扣掉都下，其餘四區合計約 69.4%，幾乎貼著 70%。20 層以上的超高層物件，簽約率更有 82.0%。
順帶一提，這條線近三年很少被跨過。2023 年 8 月以來的 37 個月裡，只有 7 個月站上 70%。
▍那該看哪個數字？
我知道有人會說：跌就是跌，拆這麼細幹嘛。
但新築均價從來不是價格指數，它是「這個月剛好開賣哪些房子」的平均。
今年 6 月我們拆過核心三區「崩盤」，上個月拆過新築均價創新高，這是第三次撞上同一個陷阱。
在庫是「戶數」不是「平均」，不會因為哪一區推得多就被稀釋。8 月底已開賣、還沒簽約的在庫是 6,610 戶，連續 3 個月增加。
只是月增幅從 7 月的 208 戶，縮到只剩 13 戶。
這是買方市場的起點，還是增加速度已經到頂？老實說，我還沒想通。
下個月有個數字值得盯：研究所預估 9 月只推約 1,500 戶，比過去四年同月的 1,830 到 2,120 戶都少。推案一少，組成又會換一批。
如果你正在看東京的新屋，你會先看均價、簽約率，還是在庫？
📌 資料來源
- 首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年8月（2026/9/17）- 不動産経済研究所
- 首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年7月（2026/8/20）- 不動産経済研究所
- 首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年8月（2025/9/18）- 不動産経済研究所
- マンション5カ月ぶり下落 8月首都圏、9770万円 - 東京新聞
讀者來信 Q&A
Q：文章說「如果地區組成跟去年一樣，均價應該約 1 億 589 萬」，這個數字是怎麼算出來的？
A： 做法是把「去年的戶數配置」套上「今年各區的均價」，只讓價格變、不讓組成變。首都圈均價本質上是總銷售額除以總戶數，所以我用去年 8 月各區的戶數——23 區 690 戶、東京都下 176 戶、神奈川 225 戶、埼玉 87 戶、千葉 123 戶——分別乘上今年 8 月各區的均價，加總後除以 1,301 戶，得到約 1 億 589 萬日圓，比去年的 1 億 325 萬高了約 2.6%。同一套算法換成今年的實際戶數，算出來是 9,770.2 萬，跟官方公布的 9,770 萬對得上，代表這個拆法沒有算錯。一個 +2.6%、一個 −5.4%，中間那 8 個百分點的落差，全部來自「哪一區推了多少戶」。打個比方：水果行裡蘋果、芒果、櫻桃每一樣都漲價，但你這次籃子裡便宜的蘋果多、貴的櫻桃少，結帳時「每顆平均價」反而比上次低。下次看到均價新聞，你會先去查這個月是哪一區推得多嗎？
Q：首月簽約率 61.1%、低於 70%，是不是代表東京新屋開始賣不動了？
A： 不能直接這樣讀，首月簽約率只回答一件事：這個月新開賣的戶數裡，有幾成在當月就簽約。業界習慣把 70% 當榮枯線，但這條線近三年很少被跨過，2023 年 8 月以來的 37 個月只有 7 個月站上去，過去 12 個月還有 3 個月比 61.1% 更低。更關鍵的是分區差異：23 區 72.4%、比去年還高 8.1 個百分點，真正拖低平均的是東京都下，也就是 23 區以外、以多摩地區為主的東京都市町村，173 戶只簽出 26 戶，簽約率 15.0%。扣掉都下，其餘四區合計約 69.4%。還要記得，這個比率的分母是建商自己決定這個月推幾戶，8 月唯一當天完售的千葉流山案，名稱是「3 期 6・7 次」，只推了 4 戶。打個比方：一家連鎖店說「新品當月售出六成」，你得先問是哪一家分店在拖，以及它這個月到底上架了幾件。看簽約率的時候，你會先對照戶數，還是先對照地區？
Q：新築公寓的「在庫」6,610 戶，是指蓋好了卻賣不掉的空屋嗎？
A： 不是，研究所統計的「販賣在庫」，是已經開賣、但還沒有人簽約的戶數，其中有些已經完工、有些還在蓋，不是一般說的空屋，也不包含還沒推出的戶數。8 月底的 6,610 戶裡，有 2,513 戶是今年才開賣的，其餘約 4,100 戶是去年以前就推出、到現在還沒簽掉。它已經連續 3 個月增加：6 月底 6,389 戶、7 月底 6,597 戶、8 月底 6,610 戶，比去年同期的 5,715 戶多了 895 戶。它的好處是「數戶數」而不是「算平均」，不會因為這個月哪一區推得多就被稀釋；但也要看增加的速度，7 月還增加 208 戶，8 月只多了 13 戶。打個比方：這像一家店貨架上「已經上架、還沒賣掉」的商品數，比起每月換一批的平均售價，它更能看出貨是不是在堆積。如果在庫再增加幾個月，你覺得建商會先降價，還是先減少推案？