63.7% 和 −1.5%。
同一個東京，同一個 2026 年 7 月，兩個關於「公寓價格」的數字，一個往上噴，一個往下掉。
兩個都是官方數據。兩個都沒有錯。
先說會上新聞的那一個。
三年四個月來的第一次
8 月 20 日，日本不動產經濟研究所公布 7 月首都圈（東京都、神奈川、埼玉、千葉）新築分讓公寓市場動向。
每戶平均價格 1 億 6,493 萬日圓，每平方公尺單價 236.9 萬圓——兩項都是調查史上最高。上一次改寫紀錄是 2023 年 3 月，隔了三年四個月。
東京 23 區更誇張：均價 2 億 6,520 萬圓，年增 96.0%，是 1973 年開始調查以來最高。
看到這裡，很容易得出一個結論：東京房價一年漲六成。
這句話錯得很徹底。
分母是推案排程，不是市場
新築均價本質上是「當月剛好開賣的那些房子」的算術平均。
它不是價格指數。它沒有固定的一籃子商品。
換句話說——分母是建商的推案排程，不是市場的價格水位。
來看 7 月開賣了什麼。都心 6 區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）6 月只推 82 戶，7 月一口氣推 440 戶。
我把官方數字換算成「對均價的貢獻度」：6 月，都心 6 區只貢獻首都圈均價當中的 1,124 萬圓，占 11%；7 月貢獻 8,964 萬圓，占 54%。
只隔一個月，一半以上的均價來自兩成的物件。
據時事通信報導，主角是港區一批平均約 5 億圓的物件，加上北區平均約 1.5 億圓的大規模案，同月開賣。
不是每間房子都漲了 63.7%，是這個月剛好賣掉一批很貴的房子。
對照組：同一個七月，中古在跌
那有沒有比較誠實的數字？
有。東日本不動產流通機構（レインズ）8 月 10 日的月報，同一個首都圈、同一個 7 月：
- 中古公寓成交 ㎡單價 84.17 萬圓，年減 1.5%，連 3 個月下跌
- 成交價 5,267 萬圓，年減 0.7%
- 成交件數年減 8.6%，連 4 個月減少
- 庫存件數年增 5.5%，連 5 個月增加
中古成交的是已經蓋好的存量房，每月樣本夠大、組成相對穩定，更接近真實的價格訊號。
新築噴 63.7%，中古跌 1.5%。前者是浪花，後者是水位。
一個很少人提的數字
還有一組數據，我覺得比上面全部加起來都值得記住。
同一份レインズ月報：中古公寓庫存的開價是每㎡ 118.30 萬圓，實際成交卻只有 84.17 萬圓。
賣方掛出來的價格，比買方真正成交的價格高出約 四成。
而且落差還在擴大——庫存開價年增 28.2%，成交單價年減 1.5%，兩條線正在分岔。
白話講：現在掛在市場上的房子，有相當一批的定價是照著新聞標題訂的，不是照著成交紀錄訂的。
所以該看哪個數字
我知道有人會說：東京房子本來就很貴，這有什麼好拆的。
貴是真的。1 億 6,493 萬圓折合新台幣約 3,300 萬元（8/24 匯率約 0.200）。
但「貴」跟「一個月漲六成」是兩件事。前者決定你買不買得起，後者決定你該不該現在進場——而後者是假訊號。
判讀順序建議這樣排：㎡單價優先於總價（濾掉坪數組成的雜訊）、中古成交優先於新築均價（存量市場 vs 推案排程），而最乾淨的一個是：國土交通省不動產價格指數——它用特徵價格法控制屋齡、面積與地點。
順帶一提，7 月首都圈新築首月簽約率 69.5%，還壓在業界慣用的 70% 榮枯線底下。分區差距更大：神奈川 85.4%、東京 23 區 70.6%，但東京都下只有 46.8%、埼玉只有 29.8%（年減 31 個百分點）。
一個寫下「史上最高價」的月份，同時有兩個地區的簽約率不到五成。這才是 7 月的完整長相。
兩個月前我們寫過東京核心三區「崩盤」真相：那次是均價暴跌 20%、但同棟逐年比價其實還在漲。
這次方向完全相反，機制卻一模一樣。
同一個統計陷阱，向下能製造恐慌、向上能製造焦慮，而且每次都很好用。日本媒體其實有把「大規模物件集中開賣」寫進稿子，只是它被塞在第八段——而「1.65 億創新高」放在標題。
如果你正在看日本的房子，第一個會去查的是哪個數字？
讀者來信 Q&A
Q：文章說都心 6 區「貢獻了首都圈均價的 54%」，這個數字到底怎麼算出來的？
A： 這是把官方公布的分區數字，還原回「整體均價是怎麼被組出來的」。首都圈均價是把當月所有物件的總銷售額除以總戶數，所以每個地區對均價的貢獻，就等於「該區戶數 × 該區均價 ÷ 全體戶數」。套進 7 月的數字：都心 6 區 440 戶 × 4 億 3,699 萬圓 ÷ 全體 2,145 戶 = 8,964 萬圓，占了首都圈均價 1 億 6,493 萬圓的 54%；同樣算法套 6 月，只有 1,124 萬圓、占 11%。也就是說，占供給量兩成的都心物件，撐起了一半以上的均價。打個比方：一個班級平均身高突然暴增，不是全班長高了，而是這個月剛好轉進來十個籃球隊員——你要查的是轉學生名單，不是全班的成長曲線。下次看到均價創新高，你會不會想先翻一下「這個月推案在哪幾區」？
Q：新築本來就比中古貴，用中古的漲跌來推翻新築的漲幅，這樣比不會太牽強嗎？
A： 我們比的不是「價格高低」，而是「變化率」，這兩件事要分開看。新築每月開賣的物件都不一樣，樣本會隨建商推案排程整個換掉，所以它的變化率混雜了真實漲跌與物件組成偏移；中古市場每月成交三、四千件、涵蓋各屋齡與地段，組成穩定得多，變化率才比較能代表市場本身。7 月的對比很極端：新築均價年增 63.7%，中古成交單價卻年減 1.5%、而且已經連三個月下跌——如果真是全市場在漲，中古沒有理由獨自往下走。最乾淨的其實是國土交通省的不動產價格指數，它用「特徵價格法」把屋齡、面積、地點等條件用統計模型控制住，等於強迫拿同規格的房子互相比較。比喻一下：新築均價像每個月換一批人去量體重，中古成交像固定同一群人量，而不動產價格指數則是先幫每個人的身高做過校正——你覺得哪一個數字，才配拿來說「大家變胖了」？
Q：中古庫存開價比成交價高四成，這個落差對實際要買房的人有什麼用？
A： 它等於幫你標出了「議價空間的天花板」，也標出了現在市場上哪一邊比較急。7 月中古公寓的庫存開價是每㎡ 118.30 萬圓，實際成交只有 84.17 萬圓，代表大量賣方掛的價格買方根本不埋單；再加上庫存件數已連 5 個月增加、成交件數連 4 個月減少，賣壓正在累積而不是消化。更關鍵的是落差還在擴大——開價年增 28.2%、成交價年減 1.5%，兩條線往反方向跑，這通常意味著賣方的心理價位還停留在去年的新聞標題上。實務上這給你兩件事可做：第一，看到物件先去查同社區、同條件的「成交」紀錄，而不是隔壁鄰居的開價；第二，開價與成交的差距愈大，愈值得出價，也愈不需要急著追價。打個比方：這就像看到一整條街的店都掛著「原價」標籤卻沒人結帳，你該問的不是「為什麼這麼貴」，而是「他們願意打幾折」。如果你手上正在追蹤某個物件，你查過它所在社區最近三筆的成交單價了嗎？